Покупка недвижимости на Кипре: разрешение, налоги, процесс Официально

Кипр — один из немногих способов легально закрепиться на острове через покупку жилья (плюс отдельный трек к ПМЖ, см. «Как легально жить»). Здесь — сам процесс покупки, отдельно от иммиграционного статуса.

Разрешение для не-ЕС (Cap.109). Гражданам не-ЕС (включая РФ) для регистрации титула на своё имя нужно разрешение окружной администрации/Совета министров — подаётся форма Comm.145, документы: договор купли-продажи, паспорт, подтверждение средств, справка о несудимости. Госпошлины нет. Срок по факту сильно разнится по округам — от нескольких недель до нескольких месяцев (Лимасол обычно быстрее, Пафос — дольше), единой официальной цифры нет. Жить в квартире и пользоваться ей можно и до получения разрешения — просто титул временно не переоформляется. Лимит на не-ЕС покупателя: до ~2 объектов (два жилых, либо жильё + до 100 м² магазина/250 м² офиса) на участке до ~4014 м² (3 донума) — только для личного пользования, не под сдачу, пока разрешение не оформлено. ⚠️ В начале 2026 в парламенте рассматривался законопроект об ужесточении (одна квартира, ограничение по площади, запрет на с/х землю для не-ЕС) — на момент подготовки гайда ещё не принят. Уточняйте актуальный статус у юриста перед сделкой.

Титул (title deed) — известная кипрская проблема. Не на все новостройки титул выдают сразу — иногда годами, обычно из-за незакрытой ипотеки застройщика на весь проект. Ваша защита — не сам титул, а депонирование договора купли-продажи в окружном земельном офисе в течение 6 месяцев после подписания (закон 81(I)/2011) — это даёт приоритет перед последующими залогами и право требовать передачи через суд, даже если у застройщика есть более ранняя ипотека, при условии, что вы полностью расплатились. Пропускать этот шаг нельзя.

Налоги и сборы:

• НДС на новостройку — 19% стандартно; льготные 5% на первые 130 м² при сумме сделки до €475 000 (если площадь ≤190 м² и сумма ≤€475 000 — иначе вся сделка по 19%), только для физлица под основное жильё на 10 лет минимум, оформляется заранее через Tax For All. Старая схема (5% на первые 200 м², без потолка суммы) ещё доступна переходно — крайний срок продлён до 31.12.2026, с 2027 действует только новая.
• Гербовый сбор (stamp duty) — ОТМЕНЁН с 1 января 2026 для договоров, подписанных с этой даты. Подписанные до 31.12.2025 — ещё по старым ставкам (0.15–0.20%).
• Пошлина Земельного реестра при регистрации — 3% до €85 000, 5% до €170 000, 8% сверху; если НДС на объект уже уплачен — пошлина не взимается вовсе; если нет (вторичка) — скидка 50% от шкалы.

Процесс: бронь (задаток, засчитывается в цену) → проверка обременений в Земельном реестре → договор купли-продажи с задатком → депонирование договора (≤6 мес) → заявка на Cap.109 (не-ЕС) → полная оплата и переоформление титула — финальный шаг требует личного присутствия в окружном земельном офисе, полностью онлайн не делается.

Частые ловушки: непроверенный агент, скрытая ипотека застройщика на объект, самовольные пристройки без разрешения, обещания «титул вот-вот сделают» у объекта без реальной перспективы годами.

⚠️ Ставки, пороги и статус готовящегося ограничения меняются — перед сделкой сверяйтесь с Земельным департаментом и Налоговой (Tax For All), и берите независимого кипрского юриста — не юриста застройщика.